低金利は不動産投資のチャンス

低金利は不動産投資のチャンス

みなさま、こんにちは。DSKです。

先日、お客様から「不動産を買うのに良い時期ってあるんですか?」と聞かれました。

その答えとしては、今の様な低金利時代にはおすすめです。なぜでしょうか。

ということで、本日のテーマは【低金利は不動産投資のチャンス】です。

不動産投資とイールドギャップ

不動産投資の考え方で「イールド・ギャップ」というものがあります。

イールド・ギャップとは、期待される不動産の利回りから借入金利を差し引いた数値のことです。

例えば、「不動産利回り7%ー金利3%=イールド・ギャップ4%」と考えます。

このイールドギャップが大きければ大きい程、不動産投資は良いとされています。

現在、先進国の中でもこのイールドギャップの大きい日本は、投資をするのに適した市場と言えるでしょう。

なぜイールドギャップが高いほうが良いのか

なぜ、イールドギャップが高いほうが良いのでしょうか。

それは、金利の低さはキャッシュフローに大きな影響を与えるからです。

不動産投資のメリットであるレバレッジは金融機関からのローンを利用します。

イールドギャップが高いということは、それだけ手元に残る金額が増えるということです。

例えば、3000万の不動産で、利回り7%借入金利3%30年ローンだとすると、

月々の収入が17.5万に対し、返済額が約12.6万になり、約5万円のプラス。

これが利回り5%だとすると、月々の収入が12.5万になり、収支はマイナスになります。

したがって、イールドギャップは高い方が良いのです。

現在の日本は超低金利時代

さらには現在、長期金利を低下させるマイナス金利が導入されたため、固定金利でも過去最低水準まで低下しています。

先程のイールド・ギャップを考えると、過去最低水準の低金利で固定金利ならば、金利上昇のリスクも負わず、高いイールド・ギャップを維持します。

したがって、なぜ今が「不動産の買い時なのか」がわかると思います。

現在では、利回りが低くなったから、不動産投資は終わりだという意見もありますが、それ以上に借入金利が下がってるので、物件を選んで投資をすれば利益はちゃんと出ます。

また、借り入れ金利が低いという事は、月々の返済額も少なくなるので、空室時の持ち出しも少なくて住む分、安心感は高いかもしれません。

しかし、もちろん政府もインフレをしていきたいので、ずっとこのままでは無いはずなので、始めるなら金利の低いうちに始めることをおすすめします。

 

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