住宅ローンの繰り上げ返済はしない方が良い

みなさま、こんにちは。DSKです。

先日、友人から「相続でお金が入ったんだけど、繰り上げ返済した方が良いかな」と質問されました。

金利に寄りますが、友人の借入金利なら繰り上げしない方が良いと説明しました。

ということで、本日のテーマは【住宅ローンの繰り上げ返済はしない方が良い】です。

住宅ローンの繰り上げ返済とは

持ち家を持っている人なら一度は聞いたことがある「繰り上げ返済」

「繰り上げ返済」は通常の返済とは別に、まとまった金額を返済し、返済期間又は返済額を減らすものになります。

例えば3000万を1%で35年返済、毎月の返済額が約85000円、返済回数420回、総額で約3560万だとします。

これを15年後に500万の繰り上げ返済をする場合。

期間短縮型なら毎月の返済額は変わらず、返済期間が351回になり、総額が約3470万に減ります。

返済額減少なら返済期間は変わらず、毎月の返済額が約61000円、総額が約3510万となります。

毎月の返済は同じでも早く少なく完済したいなら期間短縮を、毎月の返済額を楽にしたいなら返済額減少型を選ぶことになります。

繰り上げ返済するより投資に回す

どちらの繰り上げ返済にしても、返済の総合計は減るので、繰り上げ返済をした方が良い様に見えます。

では、なぜ繰り上げ返済をしない方が良いのか。

それは、現在の金利であれば投資に回した方がお得だからです。

上記の例で言えば期間短縮型で90万円、返済額減少型で50万総額を減らすことが出来ます。

しかし、この500万を年利5%で複利運用に回した場合、残りの20年で500万が1100万になり、600万増えることになります。

繰り上げ返済に比べて返済総合計は増えますが、差し引きで考えると投資の方が500万以上利益を得られます。

したがって、現在の日本の金利では投資に回した方が効果的です。

金利や残債などにもよって違う

繰り上げ返済より、投資に回した方が効果的だと説明しましたが、これは誰でもが投資の方が良いとは限りません。

投資の方が効果的になる前提として、借入金利より投資の利回りの方が高い事が必要です。

例えば借入金利が5%で投資利回りが4%だと、毎年1%分返済の方が多くなってしまいます。

したがって昔の金利が高い時期に借入を行った人などは、繰り上げ返済の方が得になる可能性が高くなります。

また投資で利益を大きくするためには、ある程度の期間が必要となります。

そのため、残りの返済期間が数年しか残ってない場合にも、繰り上げ返済の方が効果は大きくなります。

このように、必ずしも投資に回す事が良いという訳ではありませんが、単純に「まとまった収入=繰り上げ返済」と考えず、広い視野で考えていきましょう。

 

 

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