キャッシュ・フローを重視する

キャッシュフローを重視する

みなさま、こんにちは。DSKです。

先日、お客様と話をしていて「家賃収入が入っていれば問題ないですよね?」と聞かれました。

家賃収入が入ってくることは大事ですが、入っていても手取りが減ることもあります。

収入も大事ですが、最終的にはいくら手元に残るかが大切になってきます。キャッシュフローを考える必要があるのです。

ということで、本日のテーマは【キャッシュフローを重視する】です。

利回りの大きさ=手取りの多さではない

不動産投資で大きな指標とされているのが「利回り」です。

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があり、理論的には利回りが高ければ収入も上がりますが、注意が必要となります。

利回りの計算の仕方は以下のような式によって求めることが出来ます。

年間家賃÷物件価格×100=利回り(表面)

投資会社などは、この利回りを全面に押してくる所がありますが、この利回りだけを鵜呑みにするのは危険です。

利回り=収入になるのであれば、ボロくて値段の付かない様な物件を買い、賃貸にすれば億万長者になれてしまいます。

どういうことなのか。

利回りはあくまで計算値

上の計算式を見てもらえると分かりますが、表面利回りは

「物件価格に対する年間賃料の割合」であって、それ以上でもそれ以下でもありません。

空室の期間があれば利回りは減りますし、いろいろな経費たちも計算に入っていません。

利回りが良くても、実際の周辺より家賃が高すぎれば、入居者がいないかもしれず、

これから大規模修繕で出費するかもしれません。

それらを計算した実質利回りもありますが、業者が広告などするのは多くが表面利回りであり、満室がずっと続いている状態で計算されていたりします。

最終的な手残りが一番大事

実際に購入してみたら、利回りが全然違くて毎月赤字だ!

など、そんな失敗をしないためにも、実際の環境や適正な価格、ローンの返済計画に継続的な経費の把握、収入と税率の把握など、総合的に物件や時期を判断していく必要があります。

親身になって考えて物件を選んでくれる業者も沢山ありますが、「売ってなんぼ」「売ったら後は知らない」という業者もあるのも事実です。

利回りや、家賃の高さも大切ですが、最終的にキャッシュフローが多く残るのが最優先です。

不動産投資で失敗しないためにも、基本的な用語を理解したり、数字の意味や程度が分かるように勉強していくことも大切になっていくでしょう。

 

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