利回りに固執しない

利回りに固執しない

みなさま、こんにちは。DSKです。

先日、知人から「不動産投資は利回りが良いところを買った方が良いんだよね?」と聞かれました。

不動産投資のセミナー広告では、よく「利回り◯%!!」などの謳い文句が書いてあったりします。

ですが、利回りが良いからと言って、それが良い物件かどうかは別の話になります。

ということで、本日のテーマは【利回りに固執しない】です。

利回りに囚われすぎると危険

不動産投資をする際に必ずと言っていいほど出てくる単語があります。

それが「利回り」です。

利回りとは物件購入の際の指標のひとつになります。

多くの業者が利回りの良さを全面に出して営業していますが、あまり鵜呑みにして利回りに囚われすぎるのは危険です。

なぜか。とは思いますが、その前に利回りの計算の仕方を説明します。

利回り=購入金額の回収率

利回りは物件価格に対して、年単位でどれくらい元が取れるのかというものです。

例えば3000万円の物件を購入し、月10万円で賃貸した場合。

120万(年間家賃収入)÷3000万(物件購入価格)×100(%に直すため)=4%(利回り)となります。

毎年購入価格の4%ずつ元を取ってますよ。という事です。

これに収入から経費を引いた実質利回りと言うものもあります。

利回りが良くても条件によって状況は変わる

先程、あまり利回りに囚われすぎるのは危険と言いました。

それは利回りが、結局は購入価格に対してのものになるからです。

いくら利回りが良くても金利が高ければ実際の収益は下がります。

先程の例のように毎月10万円で賃貸した場合に金利が変わったらどうなるのでしょうか。

例えば、35年ローンで金利が1%と3%で比べてみましょう。

1%では約8万5千円、3%では約11万5千円です。

金利が変わると同じ利回りでも大きく違いますね。

不動産投資では金利も考慮しなければなりません。

そこで出て来る指標の1つが「イールドギャップ」です。

イールドギャップとは、その目安は

イールドギャップとは、物件の利回りと借り入れ金利との差です。

例えば利回り4%で金利が2%でれば、イールドギャップは2%となります。

仮に利回りが7%であっても金利が4%であれば、イールドギャップは3%となり、5%でも金利が1%であればイールドギャップ4%なので、利回り5%の方がイールドギャップは優れています。

現在のように低金利時代であれば、利回りが低くともイールドギャップは高くなりやすくなります。

ただ、これもあくまで1つの指標なので、これだけで判断するものではありません。

1つの指標だけでなく様々な角度から判断する

同じ物件であっても、金利や返済期間、想定家賃、予想空室率など様々な要因が関係して収益は変わってきます。

利回りも大切な数値ですが、利回りだけに固執する必要はありません。

色々な指標を知り、シュミレーションして総合的に物件を判断する必要があります。

ご自分で計算するも良し、業者に相談するも良し、しっかりと判断してより良い物件を選んでいきましょう。

 

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