空室上昇率は言われているほど怖くない

空室率上昇は言われているほど怖くない

みなさま、こんにちは。DSKです。

先日、友人と不動産投資の話をしていると「だけど今は空室率が上がっているから上手くいかないんじゃないの?」と聞かれました。

確かに現在、数字だけみれば空室率は都心でも上がっているので不動産投資は危険だという話もあります。

ですが、その数字は全てを一括りにした数字であって、全ての状況でそうであるということではありません。

ということで、本日のテーマは【空室率上昇は言われているほど怖くない】です。

空室率上昇に警笛を鳴らすメディア

「東京の空室率が35%だ。」「そろそろ不動産投資の終焉か」など様々なメディアで報道されている空室率の上昇。

現在の不動産ブームに警笛を鳴らすかのようなニュースが流れています。

確かに、空室率は上がっています。

しかし、様々なメディアで数字が違ったり、「大丈夫」とか「危ない」とか一体何が本当なのか分からない情報が出回っていますね。

空室率は見方によって変わる

そもそも、空室率は見方によってはいくらでも変えられるものです。

例えば、ある調査では全ての住宅に対して空室が何戸あるのかを調べます。

違う調査では入居募集を出している建物に空室が何戸あるのか調べます。

例えば、10棟のマンション(各10戸)で合計100戸あるとし、そのうち空室が20戸だと仮定します。

前者の方法で考えれば、空室率は20%となります。

しかし、後者の場合では仮に5棟が満室だった場合、残りの50戸に対して空室20戸なので、空室率は40%にもなります。

このように、同じ空室調査だとしても分母が変われば数字が変わります。

これは、実際の空室率が低いほど差が生まれ、逆に高いほど差がなくなります。

例えば、8棟が満室であれば、20戸分の空室20戸なので、空室率は100%になってしまいます。実際には20%なのにです。

それでも20%だったら高いか、低いか

全ての戸数に対して空室が何戸なのか見たほうが、正確な空室率が出ると書きました。

それでも空室率が高かったら、流石にダメなのでしょうか。

正直、一つ一つを調べないと何とも言えないというものがあります。

なぜかと言うと、その空室の中には「死活問題で本気で探している人」と「遊ばせてても仕方ないから、どりあえず募集している人」がいるからです。

この「とりあえず募集している人」とは、節税や相続関係で金銭に余裕がある人です。

このような物件が多ければ、空室率が高くてもやっていけるところになります。

全体の空室率より、その物件がどうかが大事

結局のところ、空室率が高い地域でも満室な物件はありますし、低いところでも全然入っていない物件もあります。

地域の空室率も指標の一つではありますが、あくまで指標の1つとして固執せず、その物件が入居率を高く保てるのかどうか。その部分を見極めて判断していく必要があるでしょう。

 

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