これから不動産投資を始めるのはもう遅い?

みなさま、こんにちは。DSKです。

今年に入ってから、知人やお客様から「不動産価格も上がってるし、今は不動産投資は止めた方が良いですか」と聞かれることが多くなりました。

確かに数年前より価格は上がりましたし、高条件な物件は少なくなりました。

それでも今から、不動産投資を始めるのが悪いという事はありません。

ということで、本日のテーマは【これから不動産投資を始めるのはもう遅い?】です。

一時期の不動産投資ブームは落ち着いた

ここ数年、不動産投資ブームが続いていました。

あまりに加熱しすぎた事でスマートデイズやレオパレスの問題などが出たり、金融庁から融資の締め付け等が行われました。

また需要が高くなったことにより、投資用不動産の物件価格も以前より上昇しました。

物件価格が上昇したり、融資が厳しくなったことにより、不動産投資ブームは一時期ほどの勢いはなくなり、最近は大分落ち着いてきました。

最近の世の中の風潮もあってか、不動産投資を検討している人の中には「今は不動産投資は止めた方が良い」と考えている人もいると思います。

中には「不動産投資はもう終わった」という人も出てきました。

不動産投資はもう下火?

では、不動産投資はもう始めるには遅いのでしょうか。

結論から言うと過剰なブームが落ち着いただけで、不動産投資自体が終わった手法になった訳ではありません。

確かにアパートはかなり厳しくなりましたが、区分はまだ手が届く範囲です。

「でも物件価格が高いから今は止めた方がいい」という人もいると思います。

確かに物件価格が高い時に購入して、安く売るのは避けたいですよね。

ですが、日本での不動産投資はインカム狙いなので、物件価格が高くてもインカムが入れば問題ありません。

また今後売却することになったとしても、売却するのは10年以上は先です。

10年も先になると、相場はどうなるか分かりません。

今より安くなるかもしれませんが、高くなることも十分にありえます。

仮に安くなっていても、その時にインカムが問題なく出ているのならば急いで売る必要はないので、相場の回復を待てば良いのです。

むしろ安くなるまで待ってはみたが、その時になって肝心の融資が付かない方が問題です。

始めはコツコツでも積み上げていく

インカムが大事といっても、成功大家さんの本や講演などで一生懸命勉強している人にとっては「今は利回りが低い」といって敬遠する人もいると思います。

ですが多くの成功大家さんは、リーマンショック直後など誰も不動産投資に見向きもしなかった時代に、リスクを取って飛び込んだ結果で今は状況が違います。

その時とは違って利回りは低くコツコツかも知れません。

ですが、何事も始めから大きく利益を得ようとするとリスクも高くなります。

現状は確実にインカムを取りながら、コツコツと実績や資金を貯めておく事が先決です。

そして、いざ勝負という時の為に信用や経験を増やしておく事が大切でしょう。



 

LINE@友達追加↓役立つ知識やセミナー情報などを配信しています!

友だち追加

↓この記事が「いいね!」と感じましたら、下のバナーをクリックお願いします!

にほんブログ村 投資ブログ 資産運用へ


にほんブログ村



サブリースと家賃保証の違い

みなさま、こんにちは。DSKです。

先日、お客様から「サブリースと家賃保証ってどう違うんですか?」と質問をされました。

この2つは混同されている人も多いと思いますが、それぞれにメリット・デメリットがあるので違いを知っておくことが必要です。

ということで、本日のテーマは【サブリースと家賃保証の違い】です。

サブリースは物件を業者に貸している

かぼちゃの馬車やレオパレスの問題で「サブリースは危険」といった風潮が出ていますが、サブリースがどういったものか分かっていないまま「危険な物」と認識してい待っている人が増えました。

ですが、本来サブリースは健全な経営を行っていればオーナーにとっても、業者にとっても利益のあるもので、危険な物ではありません。

サブリースは直訳すると「又貸し」です。

オーナーの物件を業者が借り、その借りた物件で業者が不動産経営を行います。

又貸しをしているので、入居の客付けやメンテナンス、管理業務は業者が全て行い、得た利益の中からオーナーへの賃料を支払っています。

業者が健全に経営を行っていれば、毎月安定的な収入が確保されますし、件数を増やしていく事によって、数件の空室くらいでは問題なくなります。

ただ、健全な経営が出来ていないと当然ながら利益は出ませんので、サブリース賃料の値下げを相談することになります。

「保証する」と言っていたにも関わらず、一方的に賃料の値下げを行う業者がいるのでサブリースが危険という話になるのです。

家賃保証は滞納対策

サブリースに対して家賃保証はどういったものなのでしょうか。

家賃保証とは、入居者が滞納した際に保証会社が代わりに家賃を支払い、滞納者への催促を行います。

それによりオーナーは家賃滞納のリスクを回避する事が出来ます。

またこの保証会社の利用料は借主が負担するので、オーナーとしては特に負担もなく利用が出来るのでメリットが高くなります。

ただ、家賃保証会社は管理や経営を行う事はないので、不動産経営は全て自分で行うことになります。

不動産は購入したけど、経営は不安だから自分ではやりたくないという人はサブリースの方が合っているでしょう。

ただ、自分で経営も管理もしっかりしたいという人であれば家賃保証はあっています。

管理やメンテナンスなどは個人でもやり易いものではありますが、滞納に関しては保証会社を利用した方が良いでしょう。

滞納は空室と違って、賃料が発生しないだけでなく次の入居者を探すことも出来ません。

また、滞納をする人は難がある人が多いので裁判までもつれ込むこともあり、労働の割に対価が合わないことがほとんどになります。

それであれば保証料は借主が支払い、手間もかからない家賃保証会社を利用するのが賢明な選択と言えるでしょう。

サブリースも家賃保証もツールの1つ

サブリースと家賃保証の違いを説明しましたが、どちらが良いという事はありません。

結局はどちらもツールの1つでしかありませんので、どこまで自分でやるのか。

どこを任せたら効率が良いのか。など、自分で計算し計画を立てていくしかありません。

不動産投資は確かに少労働ではありますが、完全に不労収入ではありません。

自分でやる事と任せるところを決めて、より効果的な資産形成を行っていきましょう。

 

LINE@友達追加↓役立つ知識やセミナー情報などを配信しています!

友だち追加

↓この記事が「いいね!」と感じましたら、下のバナーをクリックお願いします!

にほんブログ村 投資ブログ 資産運用へ


にほんブログ村

融資が厳しい今、真面目な人が得をする

融資が厳しい今、真面目な人が得をする

みなさま、こんにちは。DSKです。

最近では金融庁の融資への目が厳しくなり、銀行へも簡単に貸さないように指導してます。

先日お会いした投資家の方は「属性だけじゃなく人柄も見るようになってきたよ」と言っていました。

銀行も不動産投資家に対して経営者としての姿勢を求める様になってきましたね。

ということで、本日のテーマは【融資が厳しい今、真面目な人が得をする】です。

融資が厳しくなっている

近年、不動産投資ブームによって多くの不動産投資家が生まれました。

サラリーマンはもちろん、主婦やフリーターで成功している投資家の方も多くいます。

しかし、流行りは良い事ばかりではなく、流行りに乗じて不利な契約を結ばせる業者などもあり、破産や任意整理をする投資家も多くいました。

かぼちゃの馬車など大きな事件もあり、不動産投資=危ないといったイメージも強くなってしまいました。

そういった背景もあり、最近では融資が厳しく物件を購入できない人も増えています。

不動産投資を事業として見る必要がある

本来、不動産投資は比較的安定的な物なので、銀行としてはしっかりとした計画があれば融資をしたいもののはずです。

しかし、現状は悪徳な業者や楽観的な投資家も数多く、そのためか最近では融資をする投資家の人柄も考慮するようになってきました。

今までは個人の属性が良ければ、それだけで融資が下りていましたが、これからはそうはいきません。

その人の人柄も審査される様になります。

ここで言う人柄とは、「経営者目線でお金をコントロール出来る人」です。

収入と資産のバランスはとれているか。

賃貸経営で想定される問題や金銭などを把握しているか。

一時的な上下に感情的にならず、堅実に続けていけるのか。

こういった事も判断材料と見られますし、重視されていくでしょう。

当たり前の事をコツコツと

人柄を見られるといっても、事業に真剣であれば当たり前の事ばかりです。

それだけ、軽い気持ちの不動産投資家が多かったのでしょう。

しかし、これは逆に真面目に事業として取り組もうと思っている人にはチャンスです。

今までブームに乗っていたライバルが減るので競争率が下がるからです。

現状は大きく投資できない人も、自己資金を貯めたり、小さい物件を黒字経営したり、コツコツと行っていくことで、大きくしていくことも十分可能です。

大変な時期ではありますが、やれることから積み重ねていきましょう。

 

 

LINE@友達追加↓役立つ知識やセミナー情報などを配信しています!

友だち追加

↓この記事が「いいね!」と感じましたら、下のバナーをクリックお願いします!

にほんブログ村 投資ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

長期ローンはメリットとリスクどちらを取るか

長期ローンはメリットとリスクどちらを取るか

みなさま、こんにちは。DSKです。

5月にORIX銀行が45年の超長期ローンを開始しましたね。

これにより、利回りの低い物件でも利益が出やすい環境になったと言えます。

もちろん、その分のリスクも発生するので確認した上で上手く利用していきたいですね。

ということで、本日のテーマは【長期ローンはメリットとリスクどちらを取るか】です。

長期になるほどインカムゲインに有利

ORIXの45年ローンは今までの35年に比べて10年もローン期間が伸びます。

期間が延びるメリットとして月々の返済額を低く出来ることが挙げられます。

今まで35年かけて支払っていたものを45年かけて支払うので、月々の返済が少なくなるのは当然です。

返済が少なくなればキャッシュも多く出るので、利回りのあまり高くない物件でも黒字化出来るというメリットがあります。

さらに、期間だけでなく年齢も85歳までと引き上げられたので、年齢的に諦めていた人も参入できる可能性が増えてきました。

良いことづくめに見えますが、もちろんリスクもあるので理解しておく必要があります。

金利変動や空室、キャピタルでのリスクもある

ローンの期間が長くなったといっても金利が一律という訳ではないので、金利上昇リスクに晒される期間が長く晒されることになります。

とは言え「明日から5%引き上げ」なんて事はないので他のローンと同じように、定期的に見直しながら管理すれば大きな問題ではないでしょう。

次に、期間が長くなるということは支払い期間中に空室になる可能性が高まります。

支払い期間が長くなった分、期間中に空室が可能性が上がるのは当然です。

ただ長期だから空室率自体が上がるという事でないので、健全な経営をしていれば問題ないでしょう。

他には、仮に何かしらの事情で短期で売る事になった際にマイナスが出る可能性が高くなります。

支払い期間が長くなるということは“支払総額”も増えるということです。

同じ期間支払いをした場合に元金の減りが遅いのは長期ローンの方なので、売却金額よりローン額の方が高くなる可能性もあります。

長期で借り入れて繰り上げも視野に

長期ローンのメリットとリスクを挙げてきましたが、長期ローンは通ってしまえば後から繰り上げ返済もできるので、まずは長期で借りてしまうと言うのも良いでしょう。

もちろん、繰り上げ返済を視野に入れているなら、それに基づいた計画も必要となりますし、無条件で良いということはありません。

長期でインカムを増やすなり、短期で買い替えて良くなりは個人の自由ですが、長期でも短期でも内容を把握して、自身に合った形を作ることが大切です。

 

 

LINE@友達追加↓質問や相談だけなど、些細な事でも大歓迎!お気軽にメッセージして下さい。

友だち追加

↓この記事が「いいね!」と感じましたら、下のバナーをクリックお願いします!

にほんブログ村 投資ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

融資の基本。公的・民間機関の種類

融資の基本。公的・民間ローン機関の種類

みなさま

、こんにちは。DSKです。

不動産投資ローンを考えた時によく出てくる「公的ローン」と「民間ローン」

公的ローンと民間ローンはそれぞれ融資をしてくれる機関が違います。

意外な機関で融資を行っているところもあるので、把握しておくと良いでしょう。

ということで、本日のテーマは【融資の基本。公的・民間ローン機関の種類】です。

賃貸経営ローンの公的・民間とは

不動産の賃貸経営で利用できるローンは「公的」と「民間」の大きく2つに分けることが出来ます。

公的ローンは、国や自治体が貸主となります。

金利が低かったり、特別な優遇があったりしますが、審査の条件が厳しい事が多い。

民間ローンは、銀行や保険会社などが貸主になります。

各社さまざまなプランがあったり、条件を作っているので色々と調べる必要があります。

では、公的・民間にはどのような種類があるのでしょうか。

公的・民間機関の種類

まずは公的ローンです。

公的ローンには「住宅金融支援機構」「日本政策公庫」「自治体融資」があります。

・住宅金融支援機構では“賃貸住宅融資”を利用します。

・日本政策公庫では事業ローンを利用します。

・自治体融資は自治体によって変わってくるので、各自治体に問い合わせてみてください。

民間ローンには「銀行」「農協」「保険会社」「ノンバンク」などがあります。

・銀行は“メガバンク>地方銀行”という形で審査が厳しくなっています。

・保険会社は、火災保険を付帯することを条件(他にも条件あり)に融資を行います。

・農協でも融資を行っています。

様々な融資を行っているが組合員になる必要があり、エリアによって取扱ローンに違いがある

・ノンバンクはアプラスやアルヒなど、預入は出来ないけど融資は受けれるというような所です。

審査が甘い反面、金利が高くなっている所が多いです。

金利や期間、物件なども考慮して総合的な判断を

公的ローンと民間ローンの種類を並べてみました。

銀行だけではなく、様々なところが融資を行っています。

1つの銀行で断られても、諦める必要はないという事が分かると思います。

断られなくても、色々な金融機関やプランを比較することで、自分に適した融資が見つかるかも知れません。

不動産経営を成功させるためにも、色々な融資を見比べていきましょう。

 

 

LINE@友達追加↓質問や相談だけなど、些細な事でも大歓迎!お気軽にメッセージして下さい。

友だち追加

↓この記事が「いいね!」と感じましたら、下のバナーをクリックお願いします!

にほんブログ村 投資ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

不動産投資ローンの種類を知る

不動産投資ローンの種類を知る

不動産投資を行う上で大半の人が利用するアパートローン。

住宅ローンとは違うことは分かっていても、普段馴染みがないから良く分からないという質問を受けることがあります。

どんな種類があるのか確認しておくと良いでしょう。

ということで、本日のテーマは【不動産投資ローンの種類を知る】です。

不動産投資ローンもいろいろある

不動産投資を行う際には融資を利用する人が大半だと思います。

物件の購入には多額の費用が掛かるため、一括で支払える人は少ないですし、融資でレバレッジを利かせる事で早い段階で持てたりなどメリットがあります。

その際に利用されることが多いのがアパートローンですが、アパートローンと一言で言っても、いくつか種類がありますし、他にもプロパーローンなども利用する場合があります。

それぞれの特徴を把握しておくと良いでしょう。

提携?リコース?ローンの種類

不動産投資でのローンの種類では、まず「リコースローン」と「ノンリコースローン」というものがあります。

リコースローンは一般的な住宅ローンと同じく、支払いが出来なくなり物件を処分しても、残債があれば支払う義務があります。

ノンリコースローンは、支払いが出来なくなったら貸主に物件を渡して残債の支払いはなくなります。

ノンリコースは万が一の支払いが無くなる代わりに、期間が短くなったり金利が高くなったりします。

次に、「提携ローン」と「非提携ローン」があります。

提携ローンは、ハウスメーカーや不動産業者が金融機関と提携しているものです。

選択の自由はありませんが、審査が通りやすく条件の融通が利くことがあります。

非提携ローンは、個人で金融機関に申し込むことです。

自分で好きなところで融資を申し込めますが、審査や条件の融通は利かなくなります。

他には、プロパーローン(事業用ローン)というものもあります。

これは不動産に限らず、事業に対してのローンなのでアパートローンとは違った判断基準があります。

様々な種類を把握したうえで計画していく

上のように、不動産投資のローンには色々な種類があります。

また、これらの中でも金融機関によって金利や条件なども変わってきます。

借り換え制度があると言っても、不動産のローンは長期間です。

どんなローンが自分に合っているのか把握して計画していくと良いでしょう。

 

 

LINE@友達追加↓質問や相談だけなど、些細な事でも大歓迎!お気軽にメッセージして下さい。

友だち追加

↓この記事が「いいね!」と感じましたら、下のバナーをクリックお願いします!

にほんブログ村 投資ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村


PageTop

Copyright 2017 株式会社DSK All rights reserved.