一生賃貸は最良?デメリットも見てますか?

みなさま、こんにちは。DSKです。

先日、友人が「今の時代、持ち家より一生賃貸の方が絶対いいよね」と言っていました。

私も一生賃貸にしようと思っていますが、一生賃貸にもデメリットはありますし、どちらが上という事はありません。

しっかりとデメリットも把握した上で考えましょう。

ということで、本日のテーマは【一生賃貸は最良?デメリットも見てますか?】です。

一生賃貸は流動性に優れている

  

家計の支出において、大きな割合を占める不動産。

不動産を巡る論争に「持ち家派」と「賃貸派」というものがあります。

これはどこを論点にするかで考え方は変わるのですが、流動性という点では賃貸の方が優れています。

賃貸であれば、家族構成や生活スタイルの変化、転職や転勤などの職場が変わっても柔軟に対応できます。

また、災害や近隣トラブルなどがあった際にも、容易に引っ越すことが出来ます。

その流動性のおかげで無駄が少なく、また家賃さえ払えば良いので、資産形成には役立ちます。

ですが、何事もデメリットはあるので、これから一生賃貸を考えている人はデメリットも把握しておく必要があります。

一生賃貸のデメリットは借りるということ

賃貸のデメリットは以下のようなものがあります。

・生涯家賃支払いが発生する

・更新料や宅建業者を通す手数料などがかかる

・自分の好みにカスタマイズすることが難しい

・家賃変動の可能性がある

・組合の会議に意見を出すことが難しい

・高齢者になってからの引越しが難しくなる

などです。

当然ですが、持ち家ではないので自由に出来る範囲は限られます。

自分の思い通りにしたいという人には向いていないでしょう。

また持ち家はローンが完済すれば住居費は大きく削減できますし、住む場所がなくなるという不安も限りなく少なくなります。

保険のような安心感という点では、持ち家の方が高いと言えるでしょう。

デメリットを知った上で自分に合った選択を

一生賃貸のメリットやデメリットを説明しましたが、最終的には「その人に合っているか」が重要になってきます。

持ち家の人は、流動性を失い見直しが効きづらい代わりに、安心感や所有欲を満たすことができます。

一生賃貸の人は金額や大きさ・場所など、その時その時に最適な住居に移れる流動性があります。

代わりに万が一の安心感や、家に対する所有欲は満たされないでしょう。

どちらも好みの問題になってきますが、こと費用や生活において無駄をなくすという点においては、一生賃貸の方が無駄を省きやすいでしょう。

また1つの方法として賃貸のまま資産形成を頑張り、十分に余裕ができたら持ち家にするという合わせ方でも良いと思います。

どちらにせよ、住居の問題は一生付き纏います。

多角的な視点で見て、自分にとって最良の選択をしていきましょう。

 

 

 

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完璧な物件を探しすぎない

みなさま、こんにちは。DSKです。

以前、知人に持ち家の相談をされた事がありました。

その知人はとても拘りが強く妥協が嫌いな性格なのですが、色々と物件を調べるも納得がいかない様でした。

先日久しぶりにあって状況を聞くと、まだ賃貸で暮らしていると言っていました。

あまり完璧を求めると青い鳥探しになってしまうので、現実的な妥協も必要です。

という事で、本日のテーマは【完璧な物件を探しすぎない】です。

高額の買い物だから妥協をしたくない

不動産は保険・携帯代と並んで、人生の3大支出の1つに数えられます。

一般の会社員にとって、数千万の買い物をすることはそうそうないですし、人生で1番の買い物になる人も多いでしょう。

いつ頃買うか。場所はどこにするか。どんな外観が良いか。戸建てかマンションか。設備は。予算は…など。

買うと決意するまでにも相当な時間をかけているでしょう。

そのため、ネットで情報を集め、不動産屋を回り何件も内見をしてなど、購入までに十分に比較を重ねて検討する事になります。

一生に一度の買い物。

失敗はしたくありませんからね。

理想の物件は見つからない

そんな不動産を探す際に、多くの人が理想の物件像を描いて探していると思います。

夢を壊すようで胸が痛みますが、はっきり言って100%満足する物件が見つかる事は無いでしょう。

「キッチンはおしゃれだけど、備え付けの棚が嫌だ」や「部屋数が少なくて良いから一部屋が多い糸良かったな」など、どこかしら不満な点は出てきます。

じゃあ注文ならどうかというと、今度は予算の部分で悩ましくなってきます。

お金に余裕があって、いくらでも良いと言うなら理想の物件は購入できるかも知れません。

それでも立地や広さなどは、その土地が空いていなければ買えません。

みなさん、その中で予算や妥協点を考えながら検討していきます。

しかし、中には「これは譲れない」「ここがちょっと…」など、完璧な条件を追い求める人もいます。

ある程度は妥協しないことも大切ですが、それによりいつまでも決められず、結局は売却済みになってしまった昔見た物件が一番だったりします。

完璧にしても不満は出る

「不満が残ったまま購入は出来ない」という人もいるでしょう。

安心してください、どうせ不満は出ますから。

と言うのも、住み始めてみればどんな理想の家も「もっと電源が欲しかったな」「窓がありすぎて夏が暑い」など、何かしら不満が出てきます。

また今は最高でも、ライフスタイルが変われば不満が出る事だってあります。

設備の修繕に伴って、小さな改装を余儀なくされることもあります。

建物構造や立地条件など、重要な所に不満があっては問題ですが、キッチン設備や部屋の細かい間取りなどは、後々リフォームでも対応できます。

理想を求める事は大切ですが、どのみち不満は出るものだと思って、7割くらいOKならGOくらいの気持ちで探すと良いでしょう。



 

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長期住宅ローンの持ち家ならば賃貸の方がマシ?

みなさま、こんにちは。DSKです。

先日、知人と話をしていて「フラット50ってあるけど、あれは怖いよね」と言っていました。

住宅ローンは長期になればなるほど返済額は少なくて済むので人気ですが、あまりにも長い場合、いっそ賃貸の方がマシだと言えるでしょう。

ということで、本日のテーマは【長期住宅ローンの持ち家ならば賃貸の方がマシ?】です。

完済するまでは持ち家じゃない

この低金利時代において、「賃貸にしていても家賃がもったいないから、いっそのこと持ち家を買った方が得」といった理由で持ち家を検討される人も多いと思います。

ですが、本当に持ち家を購入した方が得なのか確認しておく必要があるでしょう。

住宅ローンで持ち家を購入する際に、多くの場合抵当権の登記が条件になっています。

抵当権とは、簡単に言うと「返済できなくなったら家を売ってお金にするよ」というものです。

仮に35年ローンで30年間払い続けていても、返済不能になれば抵当で失ってしまう可能性も大いにあります。

持ち家と言えどローンを完済するまで、実際には自分の資産とは言えないのです。

支払いの割に価値が残らない

住宅ローン返済中は抵当権が付いているので、自分の物とは言えません。

ですが当然、完済すれば抵当権も消してくれるので自分の資産になります。

ただ資産になると言っても、一般的に木造住宅の寿命は20年ほどと言われています。

苦労してローンを完済した後、まともに価値がある資産は土地だけです。

RCマンションであれば40年以上ですが、マンションの場合は土地の持ち分は少なくなりますし、共有部分と言う自分だけのものではない部分も出てきます。

そのため建物部分の価値がなくなると、実質ほとんどの価値を失ってしまいます。

戸建てでもマンションでも管理費や修繕費などが必要になってきます。

35年間で1000万近くなると言われるメンテナンス費は、毎月2~3万ずつを積み立てる計算になります。

この修繕・管理費は、返済後もメンテナンスをするために準備し続ける必要があります。

総合的に見ると賃貸の方が優秀

長期ローンは月々の返済を低く出来ますが、生活の変化なども考慮していく必要があります。

子供が出来た時の為にと、夫婦2人の時から2階建ての3LDKを購入したが、ずっと夫婦2人でほとんど1階で過ごしているなんて場合もあります。

将来、子供に家を残そうと高齢まで長期ローンを払い続けたものの、核家族化が進んでいる現代では、家を売却して高齢者用賃貸や施設に入る人も珍しくありません。

仮に4000万円の家を1.5%で35年支払うと総支払額は5143万円

それに管理や修繕などのメンテナンス費が1000万

固定資産税を抜いても6000万を超えます。

これを賃貸で考えた場合、平均月14万の家に35年間住むことが出来ます。

持ち家は素晴らしい物ですし、自分たちの欲求を大きく満たしてくれるものです。

しかし、それを購入するために無理して長期ローンを組むのであれば、好きな賃貸を転々としている方が、最終的に支払額や手間が少なかったりと良い場合も多くあります。

家賃がもったいないからと考えて持ち家を購入しようと考えている人は、本当に得なのか一度考えてみると良いでしょう。



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団体信用保険に災害特約をつけて安心を

団体信用保険に災害特約をつけて安心を

みなさま、こんにちは。DSKです。

先日、友人からマイホーム購入の相談を受けている時に「これだけ災害があるとマイホームを買うのも躊躇する」と言っていました。

確かにこれだけ各地で災害があると不安になりますよね。

ただ、最近は災害で支払いが免除になる特約も出てきたので、不安ならばそういったものも検討してみると良いでしょう。

ということで、本日のテーマは【団体信用保険に災害特約をつけて安心を】です。

地震大国から災害大国に

マイホーム購入の際に出る不安の中に「災害で家が壊れる」というものがあります。

病気や死亡には団信や保険がありますが、自分が無事でも災害で家が壊れてしまった場合も普段通りの生活は出来ません。

テレビなどで被災された方を見ると、とても返済どころではありません。

近年、台風や土砂崩れ、火山の噴火など地震のみではなく様々な災害が起こっています。

地震大国と言われる日本ですが、最近では“災害大国”と言われ始めています。

こんな状況を考えると、マイホームを持つのを不安になっても仕方ありません。

災害時の為の特約が出てきた

そこで一部の銀行では、災害時に支払い免除したりキャッシュバックする期間を設けた特約を作りました。

期間や手数料、上乗せ金利など各行さまざまですが、そこまで大きな負担にはなりづらいでしょう。

中には上乗せ金利0%の銀行もあります。(手数料などは必要)

また上乗せ金利は高くなるが、被災すると残高が半分になる特約なども登場しています。

災害のために火災保険や地震保険に加入している人も多いと思いますが、保険ではカバーしきれないものもありますし、復旧するまでローンに気が回らない事もあるでしょう。

災害に遭わない事が一番ですが災害の多い日本なので、新規や借り換えの時に判断基準の1つとして考えてみても良いでしょう。

あえて購入しないという選択も

「いつかはマイホーム」

こんな言葉があった時代もありますが、あえてマイホームにこだわらなくても良いでしょう。

マイホームを買わずに不動産経営を行い、自分たちは賃貸に住むのも方法です。

賃貸であれば災害にあっても部屋を出てしまえば問題ないですし、不動産経営の物件は自分の住みたい土地かは関係がないので、利益が出る上で安全性を高めることも出来ます。

もちろんマイホームには理屈抜きに惹かれるものもあります。

不動産に災害リスクはつきものですが、使えるものは上手く使ってリスクを低くしていきましょう。

 

 

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建築不可やトラブルにも。物件の接道状態に注意

建築不可やトラブルにも。物件の接道状態に注意

みなさま、こんにちは。DSKです。

日本で建物を建てるためには接道義務というものがあります。

普段聞きなれない言葉なので、拒否反応が出る方もいると思いますが、物件購入の際には大事になりますので、なるべく簡単に説明しようと思います。

ということで、本日のテーマは【再建築不可やトラブルにも。物件の接道状態に注意】です。

物件建築には接道義務がある

建物を建てる時には建築基準法というルールに沿って立てなければなりません。

その中に「接道義務」というものがあります。

日本では建物を作る敷地に、幅4メートル以上の道路に2メートルは接してないと建物を作れません。

これは災害時の救助活動や、病気などの救命活動を行う時にスムーズに行えるようにするためです。

そのため、接道義務に満たない場合は建物を建てることが出来ません。

住宅街で奥の方の家が、道路まで小道だけを伸ばしているのはこういった理由があるからです。

しかし、どう見ても幅4メートルもない路地に家が建っている事もあります。

そういった家はみな違法建築なのでしょうか。

足りない幅はセットバックで埋める

実は幅が4メートルなくとも家を建てる方法があるのです。

その方法をセットバックと言います。

セットバックは道路の幅を4メートルになるように計測し、敷地にかかった部分を道路として考えるというものです。

これにより、4メートル未満の道路に接していても建築が可能になります。

ただし、注意点としてセットバックは下がった分だけ敷地面積が減ります。

建物を建築できる大きさは敷地面積×建ぺい率なので、必然的に建てられる家の大きさも小さくなるので注意が必要です。

近隣とのトラブルにもなりえる地役権とは

幅が狭くても道路に面している人は、セットバックで建築できる書きました。

しかし、中には道路に接しておらず人の敷地を通らないと道路に出れない家があります。

そういった場合は他の土地を使う許可が必要になり、それを地役権と言います。

地役権は不動産の所有権などと同じく登記設定することが大切です。

でないと相手の気が変わったり、相続や売買によって所有者とトラブルになってしまうので登記は必ずしておきましょう。

それでもトラブルになる事もあるので、物件購入の際にはリスクがあると言う事は認識しておいた方が良いでしょう。

内見などの見た目も大切ですが、書類上の確認も怠らないようにしましょう。

 

 

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既存不適格物件は注意が必要

既存不適格物件は注意が必要

みなさま、こんにちは。DSKです。

以前、友人が「実家を建て替える予定なんだけど、土地が道路に使われるから狭くなるらしい」と言っていました。

おそらく、セットバックと呼ばれるもので決められた道路幅を確保するために後退させられるのでしょう。

このような昔は大丈夫でも法律が変わり、建て替えやリフォームで問題が出てくるものがあるので注意が必要です。

ということで、本日のテーマは【既存不適格物件は注意が必要】です。

昔はOKでも今はダメな建物

みなさんは「既存不適格物件」というものをご存知でしょうか。

よく「違法建築」と混同している人がいるのですが別物です。

違法建築は建築基準法を無視していたり、許可が下りた後に無断で改築していたりするものです。

それに対して「既存不適格物件」とは、建築当初は法に則って建築されたが、後に法律が変わって適合しなくなった物件の事を言います。

法律が変わる度に「ここを直せ」「今度はこっちだ」とやっていたら、費用も労力も莫大な物になってしまいますよね。

そのため、「とりあえずこのままで良いけど、問題があったりタイミングが合えば適合させてね」と猶予を与えられている物件が「既存不適格物件」なのです。

既存不適格物件の注意点

では、この既存不適格物件をなぜ注意しなければならないか。

まずは建て替えやリフォームです。

既存不適格物件は法律が変わる前の物件なので古いことが多いです。

そのため建て替えやリフォームを行おうと思う人が多いでしょう。

その時に建ぺい率や高さ制限、再建築の不可など思った通りの建築が出来ない、費用が大幅に増えてしまう、役所への手続きが多いなどの問題が出てきます。

それにより断念してしまう人もいます。

他にはローン審査への影響です。

上で挙げたように、既存不適格物件は古い上に建築問題などがあります。

そのため融資のハードルが高く、十分な融資を受けられない場合や融資自体を断られる可能性もあります。

既存不適格物件は買ってはいけないのか

これまで既存不適格物件の注意点を挙げてきました。

では、既存不適格物件は購入してはいけないものなのでしょうか。

結論から言うと「分かった上で利用法が明確なら問題ない」です。

既存不適格物件は難ありと考えられるので、立地の割に低価格で購入できます。

それを考慮して、土地としての利用法を考えて購入するのも良いでしょう。

また最近は技術も上がっているので、リノベーションなどで快適な住居にすることも可能です。

これは他の格安物件でも同じですが、ようは使い方次第です。

自身の利用法に合致するものであれば十分価値のあるものになるでしょう。

 

 

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