融資が厳しい今、真面目な人が得をする

融資が厳しい今、真面目な人が得をする

みなさま、こんにちは。DSKです。

最近では金融庁の融資への目が厳しくなり、銀行へも簡単に貸さないように指導してます。

先日お会いした投資家の方は「属性だけじゃなく人柄も見るようになってきたよ」と言っていました。

銀行も不動産投資家に対して経営者としての姿勢を求める様になってきましたね。

ということで、本日のテーマは【融資が厳しい今、真面目な人が得をする】です。

融資が厳しくなっている

近年、不動産投資ブームによって多くの不動産投資家が生まれました。

サラリーマンはもちろん、主婦やフリーターで成功している投資家の方も多くいます。

しかし、流行りは良い事ばかりではなく、流行りに乗じて不利な契約を結ばせる業者などもあり、破産や任意整理をする投資家も多くいました。

かぼちゃの馬車など大きな事件もあり、不動産投資=危ないといったイメージも強くなってしまいました。

そういった背景もあり、最近では融資が厳しく物件を購入できない人も増えています。

不動産投資を事業として見る必要がある

本来、不動産投資は比較的安定的な物なので、銀行としてはしっかりとした計画があれば融資をしたいもののはずです。

しかし、現状は悪徳な業者や楽観的な投資家も数多く、そのためか最近では融資をする投資家の人柄も考慮するようになってきました。

今までは個人の属性が良ければ、それだけで融資が下りていましたが、これからはそうはいきません。

その人の人柄も審査される様になります。

ここで言う人柄とは、「経営者目線でお金をコントロール出来る人」です。

収入と資産のバランスはとれているか。

賃貸経営で想定される問題や金銭などを把握しているか。

一時的な上下に感情的にならず、堅実に続けていけるのか。

こういった事も判断材料と見られますし、重視されていくでしょう。

当たり前の事をコツコツと

人柄を見られるといっても、事業に真剣であれば当たり前の事ばかりです。

それだけ、軽い気持ちの不動産投資家が多かったのでしょう。

しかし、これは逆に真面目に事業として取り組もうと思っている人にはチャンスです。

今までブームに乗っていたライバルが減るので競争率が下がるからです。

現状は大きく投資できない人も、自己資金を貯めたり、小さい物件を黒字経営したり、コツコツと行っていくことで、大きくしていくことも十分可能です。

大変な時期ではありますが、やれることから積み重ねていきましょう。

 

 

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長期ローンはメリットとリスクどちらを取るか

長期ローンはメリットとリスクどちらを取るか

みなさま、こんにちは。DSKです。

5月にORIX銀行が45年の超長期ローンを開始しましたね。

これにより、利回りの低い物件でも利益が出やすい環境になったと言えます。

もちろん、その分のリスクも発生するので確認した上で上手く利用していきたいですね。

ということで、本日のテーマは【長期ローンはメリットとリスクどちらを取るか】です。

長期になるほどインカムゲインに有利

ORIXの45年ローンは今までの35年に比べて10年もローン期間が伸びます。

期間が延びるメリットとして月々の返済額を低く出来ることが挙げられます。

今まで35年かけて支払っていたものを45年かけて支払うので、月々の返済が少なくなるのは当然です。

返済が少なくなればキャッシュも多く出るので、利回りのあまり高くない物件でも黒字化出来るというメリットがあります。

さらに、期間だけでなく年齢も85歳までと引き上げられたので、年齢的に諦めていた人も参入できる可能性が増えてきました。

良いことづくめに見えますが、もちろんリスクもあるので理解しておく必要があります。

金利変動や空室、キャピタルでのリスクもある

ローンの期間が長くなったといっても金利が一律という訳ではないので、金利上昇リスクに晒される期間が長く晒されることになります。

とは言え「明日から5%引き上げ」なんて事はないので他のローンと同じように、定期的に見直しながら管理すれば大きな問題ではないでしょう。

次に、期間が長くなるということは支払い期間中に空室になる可能性が高まります。

支払い期間が長くなった分、期間中に空室が可能性が上がるのは当然です。

ただ長期だから空室率自体が上がるという事でないので、健全な経営をしていれば問題ないでしょう。

他には、仮に何かしらの事情で短期で売る事になった際にマイナスが出る可能性が高くなります。

支払い期間が長くなるということは“支払総額”も増えるということです。

同じ期間支払いをした場合に元金の減りが遅いのは長期ローンの方なので、売却金額よりローン額の方が高くなる可能性もあります。

長期で借り入れて繰り上げも視野に

長期ローンのメリットとリスクを挙げてきましたが、長期ローンは通ってしまえば後から繰り上げ返済もできるので、まずは長期で借りてしまうと言うのも良いでしょう。

もちろん、繰り上げ返済を視野に入れているなら、それに基づいた計画も必要となりますし、無条件で良いということはありません。

長期でインカムを増やすなり、短期で買い替えて良くなりは個人の自由ですが、長期でも短期でも内容を把握して、自身に合った形を作ることが大切です。

 

 

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融資の基本。公的・民間機関の種類

融資の基本。公的・民間ローン機関の種類

みなさま

、こんにちは。DSKです。

不動産投資ローンを考えた時によく出てくる「公的ローン」と「民間ローン」

公的ローンと民間ローンはそれぞれ融資をしてくれる機関が違います。

意外な機関で融資を行っているところもあるので、把握しておくと良いでしょう。

ということで、本日のテーマは【融資の基本。公的・民間ローン機関の種類】です。

賃貸経営ローンの公的・民間とは

不動産の賃貸経営で利用できるローンは「公的」と「民間」の大きく2つに分けることが出来ます。

公的ローンは、国や自治体が貸主となります。

金利が低かったり、特別な優遇があったりしますが、審査の条件が厳しい事が多い。

民間ローンは、銀行や保険会社などが貸主になります。

各社さまざまなプランがあったり、条件を作っているので色々と調べる必要があります。

では、公的・民間にはどのような種類があるのでしょうか。

公的・民間機関の種類

まずは公的ローンです。

公的ローンには「住宅金融支援機構」「日本政策公庫」「自治体融資」があります。

・住宅金融支援機構では“賃貸住宅融資”を利用します。

・日本政策公庫では事業ローンを利用します。

・自治体融資は自治体によって変わってくるので、各自治体に問い合わせてみてください。

民間ローンには「銀行」「農協」「保険会社」「ノンバンク」などがあります。

・銀行は“メガバンク>地方銀行”という形で審査が厳しくなっています。

・保険会社は、火災保険を付帯することを条件(他にも条件あり)に融資を行います。

・農協でも融資を行っています。

様々な融資を行っているが組合員になる必要があり、エリアによって取扱ローンに違いがある

・ノンバンクはアプラスやアルヒなど、預入は出来ないけど融資は受けれるというような所です。

審査が甘い反面、金利が高くなっている所が多いです。

金利や期間、物件なども考慮して総合的な判断を

公的ローンと民間ローンの種類を並べてみました。

銀行だけではなく、様々なところが融資を行っています。

1つの銀行で断られても、諦める必要はないという事が分かると思います。

断られなくても、色々な金融機関やプランを比較することで、自分に適した融資が見つかるかも知れません。

不動産経営を成功させるためにも、色々な融資を見比べていきましょう。

 

 

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不動産投資ローンの種類を知る

不動産投資ローンの種類を知る

不動産投資を行う上で大半の人が利用するアパートローン。

住宅ローンとは違うことは分かっていても、普段馴染みがないから良く分からないという質問を受けることがあります。

どんな種類があるのか確認しておくと良いでしょう。

ということで、本日のテーマは【不動産投資ローンの種類を知る】です。

不動産投資ローンもいろいろある

不動産投資を行う際には融資を利用する人が大半だと思います。

物件の購入には多額の費用が掛かるため、一括で支払える人は少ないですし、融資でレバレッジを利かせる事で早い段階で持てたりなどメリットがあります。

その際に利用されることが多いのがアパートローンですが、アパートローンと一言で言っても、いくつか種類がありますし、他にもプロパーローンなども利用する場合があります。

それぞれの特徴を把握しておくと良いでしょう。

提携?リコース?ローンの種類

不動産投資でのローンの種類では、まず「リコースローン」と「ノンリコースローン」というものがあります。

リコースローンは一般的な住宅ローンと同じく、支払いが出来なくなり物件を処分しても、残債があれば支払う義務があります。

ノンリコースローンは、支払いが出来なくなったら貸主に物件を渡して残債の支払いはなくなります。

ノンリコースは万が一の支払いが無くなる代わりに、期間が短くなったり金利が高くなったりします。

次に、「提携ローン」と「非提携ローン」があります。

提携ローンは、ハウスメーカーや不動産業者が金融機関と提携しているものです。

選択の自由はありませんが、審査が通りやすく条件の融通が利くことがあります。

非提携ローンは、個人で金融機関に申し込むことです。

自分で好きなところで融資を申し込めますが、審査や条件の融通は利かなくなります。

他には、プロパーローン(事業用ローン)というものもあります。

これは不動産に限らず、事業に対してのローンなのでアパートローンとは違った判断基準があります。

様々な種類を把握したうえで計画していく

上のように、不動産投資のローンには色々な種類があります。

また、これらの中でも金融機関によって金利や条件なども変わってきます。

借り換え制度があると言っても、不動産のローンは長期間です。

どんなローンが自分に合っているのか把握して計画していくと良いでしょう。

 

 

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住宅ローンとアパートローンはどう違うのか?

住宅ローンとアパートローンはどう違うのか?

みなさま、こんにちは。DSKです。

先日、お客様から「投資用も住宅ローンで買えたら楽なのに」と言われました。

不動産投資をする際には出来るだけ低い金利を求めるのは当然です。

ただ、住宅ローンとアパートローンでは目的や対象も違うので注意が必要でしょう。

ということで、本日のテーマは【住宅ローンとアパートローンはどう違うのか】です。

住宅ローンは住居、アパートローンは事業

住宅ローンもアパートローンも、物件を購入するという点では同じ不動産のローンです。

ですが、住宅ローンとアパートローンでは金利や対象、利用目的などが変わってきます。

住宅ローンはマイホームやセカンドハウスなど、購入者が利用することを目的としている商品です。

賃貸併用型の住宅ローンもありますが、自分の住むスペースの最低面積などが設けられています。

アパートローンは事業として物件を購入するための商品で、物件だけでなく事業に伴う費用も借りることも出来るので幅が広いですが、住宅ローンより金利は高くなっています。

それぞれのローンは審査基準も変わる

利用目的や対象の違うローンですが、審査基準にも違いが出てきます。

住宅ローンは個人の住居となるので、そこからの収益は発生しません。

そのため個人の属性が重要視されます。

勤め先や、勤続年数、年収など、「この人は返せる人なのか」という事が大切になってきます。

その点、アパートローンは事業なので事業内容も見られます。

不動産投資も事業なので、毎月赤字になる事が目に見えている物件では融資は下りません。

「この経営の仕方で支払いが行われるか」が大切になってきます。

もちろん、万が一を考えると個人の属性が高いに越したことはありません。

暗黙の了解もあるが、規模を拡大するなら

不動産投資の中では、住宅ローンを利用してという場合もあります。

本来は住むためのローンなので禁止なのですが、実際問題として購入してすぐに転勤させられる人もいるので、銀行も強く言うことはありません。

ですが、これは規定破りという以外にもデメリットがあります。

それは2件目以降、事業を拡大していこうとした時に、住宅ローンは負債として見られやすいことです。

個人の住宅は収益を生まず、支払いだけが残っているはずなので当然でしょう。

住宅ローンを考慮しない銀行もありますが、どんどん事業を拡大したいと思っているならば、始めからアパートローンを利用した方が長期的には資金繰りがし易くなるでしょう。

 

 

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借金が出来ることは素晴らしいことだ

借金が出来ることは素晴らしいことだ

みなさま、こんにちは。DSKです。

私の知人で、頑なに「借金は絶対にしない」と心に決めている人がいます。

世間一般的には良い心がけなのでしょうが、私には「もったいないな」という気持ちが強いです。

借金には良い借金と悪い借金があります。良い借金であれば沢山したほうが良いのです。

ということで、本日のテーマは【借金が出来ることは素晴らしいことだ】です。

お金が欲しい人ほど借金できない

借金はお金がない人が生活に困ってするものだったり、浪費家が立場を考えないでお金を使う場合などを想像する人が多いと思います。

確かに、そういうこともあると思いますし、そういう人のおかげでカード会社などは儲かっていたりします。

ですが本来、借金というものはお金を返せるだろうという信用がある人しか貸してもらえないのです。

本当にお金に困っている人は借金をすることすら難しかったりします。

その結果、高い金利の悪徳金融につかまり世間の言う「悪い借金」を作るのです。

逆にお金に困っていない人は金利や条件の優れた「良い借金」が出来ます。

なので、良い借金が出来る人はそれだけ信用があって優位性があると思って下さい。

良い借金と悪い借金

「悪い借金」は大方の人がイメージできていると思いますが、高い金利でお金を借りて消費に費やすものです。

「良い借金」というものは、それを元手にして新たな利益を得るものです。

「良い借金」は金利が低かったり期間を長かったりと、一度の支出が抑えられます。

支出が下がれば、その分収益を高められます。借金をしてもそれ以上の利益を得られるのです。

つまり、良い借金は借りれば借りただけ裕福になることが出来るのです。

良い借金を利用することは経済にも貢献する

「良い借金」をすることは自分だけでなく、社会のためにもなります。

「良い借金」を利用すれば大きな金額を動かすことが出来ます。

大きな金額を動かせば、それだけ市場にお金を落とすことになるので、経済に貢献することになります。

事業でも投資でも消費でも、社会に沢山お金を出すことによって経済が良くなり、結果的に自分の環境を良いものにしてくれます。

良い借金が出来るということは、それによって利益を得られるだけでなく社会貢献にもなります。

そして、その貢献した社会からまた利益を得られる事になります。

良い借金が出来る人は、せっかくの優位な立場にいるのですから、過度に怖がらずに沢山借金をしてより良い環境を作っていくことをおすすめします。

 

 

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